Am 27. April 2002 fand die Internationale Städtetagung des Vereins "Die Alte Stadt e.V." in Limburg statt. Im Rahmen der Veranstaltung erarbeiteten die Mitglieder Ratschläge zu ausgewählten aktuellen Fragestellungen einiger Mitgliedsstädten. Auch Limburg beteiligte sich als Gastgeber an der Diskussion. Martin Richard referierte über zwei anstehende Standortentscheidungen, die die Politik in Limburg beschäftigten. Nachfolgend protokolieren wir den Beitrag im Wortlaut:

(...)

Es geht um zwei unterschiedliche Vorhaben, aber doch immer wieder um das Thema Innenstadt oder Peripherie. Dabei haben die Maßnahmen in Limburg einen unterschiedlichen Sachstand:

Multiplex-Kino: Realisiert und in Betrieb seit Juli 1999.

FOC: Heiß diskutiert und umstritten, fast abgelehnt und doch wieder in der Diskussion.


Multiplex-Kino Limburg

Mit dem Aufkommen der neuen Angebotsform der Multiplex-Kinos hat sich seit Beginn der 90er Jahre in der deutschen Kinolandschaft ein deutlicher Wandel vollzogen. Diese Veränderungen stehen in engem Zusammenhang mit der Entwicklungsdynamik im gesamten Freizeitbereich. Nachdem in zahlreichen Oberzentren diese Kinoform gebaut und erfolgreich betrieben wurde, fand auch der Standort Limburg a. d. Lahn 1996 das Interesse einiger Investoren und Betreiber in der Kinoszene.

Limburg, eine Stadt mit 35.000 Einwohnern in der Innenstadt und den sieben Stadtteilen, verfügt im Einzelhandel über einen Einzugsbereich von mehr als 250.000 Menschen und eine außergewöhnlich hohe Einzelhandelszentralität. Gerade der große Einzugsbereich dürfte das Interesse am Standort Limburg geweckt haben.


Kinosituation 1996 in Limburg

Gab es in den 50er Jahren noch vier kleinere Kinos oder Lichtspielsäle in der Stadt, so war 1996 nur noch eines mit drei Sälen und 758 Sitzplätzen vorhanden. Dieses wurde von knapp 200.000 Menschen im Jahr besucht. Der Eigentümer und Betreiber hatten den großen Saal bereits ein Jahr zuvor durch Umbaumaßnahmen heutigen Verhältnissen mit Großleinwand und modernster Beschallungstechnik angepasst.


Standortdiskussion

Stadtverwaltung und Stadtverordnetenversammlung - ich selbst war damals noch Fraktionsvorsitzender und kein Bürgermeister - haben die Angebote von Investoren und Betreibern für den Standort Limburg positiv aufgenommen. Allerdings bestanden erhebliche Differenzen bei der Bewertung von möglichen Standorten.


Zwei Alternativen standen zur Diskussion:

a)    Standort in einem Gewerbegebiet nördlich und in ca. 2,5 km Entfernung zur Innenstadt in der Nachbarschaft eines Lebensmittelgroßhandelsmarktes, eines Bau- und Gartencenters und einiger Dienstleistungsunternehmen.

b)    Standort in der Innenstadt in Altstadtnähe unter Einbeziehung, Erweiterung und Neugestaltung des bestehenden Kinos.

Befürworter und Gegner der jeweiligen Standorte haben u. a. folgende Vor- und Nachteile der beiden Alternativen in die politische Debatte eingeworfen:


Argumente, die für die Innenstadtlage gesprochen haben:

-    Das Innenstadtkino wird einschließlich des kompletten bisherigen Kundenstammes mit einbezogen. Wirtschaftliche Probleme für das vorhandene Kino lassen sich vermeiden.

-    Das Kino ist fußläufig zu erreichen.

-    Es besteht eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr von den Stadtteilen und den umliegenden Orten aus. Der ÖPNV kann gestärkt werden.

-    Es entstehen zusätzliche Parkplätze am Kinozentrum, die tagsüber auch für die City nutzbar sind. In den Abendstunden können vorhandene nicht ausgelastete Parkeinrichtungen eine bessere Auslastung erfahren. Das Kino trägt zu einer Aufwertung der Innen- und Altstadt bei.

-    Die Kinobesucher sichern eine Erhöhung der Passantenfrequenz in der Innenstadt, die insbesondere auch zu einer Belebung in den Abendstunden und an den Wochenenden führen.

-    Durch die geänderten Ladenöffnungszeiten ist auch im Interesse des Handels die Erhöhung der Passantenfrequenz in der Innenstadt positiv zu werten, da in direkter Verbindung mit dem Kinobesuch Einkäufe getätigt werden können.

-    Eine stärkere Belebung der Innenstadt hat auch einen präventiven Charakter für mehr Sicherheit.

-    In der Innenstadt sind Erlebnisbereiche, wie Gastronomie, vorhanden.


Argumente, die gegen die Innenstadtlage gesprochen haben:

-    Für die Anwohner der Innenstadtlage wird es zu einer erhöhten Verkehrsbelastung kommen. Daraus entstehen automatisch Probleme mit den An- und Abfahrgeräuschen der Pkw’s.

-    Die Anwohner werden sich gegen das Innenstadtobjekt aussprechen.

-    Die zusätzlichen Parkplätze am Kinocenter genügen nicht, zumal eine Doppelnutzung durch die neuen Geschäftszeiten schwieriger geworden ist.

-    Verlust an Lebensqualität in der Innenstadt durch mehr Verkehr.

-    Erwartetes Verkehrschaos zu Spitzenzeiten.


Argumente für den peripheren Standort:

-    Geringe Umweltbeeinträchtigung, da kein Wohngebiet übergebührlich belastet wird.

-    Die Parksituation ist einfach zu lösen, da auf eigenem Grundstück alle Möglichkeiten für das Parken gegeben sind.

-    Die Gebäudenutzung kann durch moderne Bauweise optimaler durchgeführt werden.

-    Bessere Erreichbarkeit mit dem Pkw.


Argumente gegen den peripheren Standort:

-    Keine ÖPNV-Anbindung.

-    Keine fußläufige Erreichbarkeit.

-    Jugendliche stehen abends nach der Vorstellung im Dunkeln bis sie abgeholt werden.

-    Zum Teil erhebliche Verkehrsmehrbelastungen in zwei Stadtteilen.

-    Begleitende Erlebnisbereiche, wie Gastronomie, die in der Innenstadt vorhanden sind, müssten aufgebaut werden.


Politische Entscheidungen:

Die Stadtverordnetenversammlung hat sich kurz vor der Kommunalwahl 1997 mit knapper Mehrheit für den Kinostandort an der Peripherie entschieden. Die wenige Wochen später stattfindende Wahl hat jedoch zu einer Änderung der Mehrheitsverhältnisse geführt. Unabhängig davon hat sich jedoch auch in der Verwaltung und in den politischen Gremien die Erkenntnis durchgesetzt, dass die Standortentscheidung nicht von politischen Entscheidungen, sondern von möglichen Eigentumsverhältnissen, dem Investorenwillen und den Möglichkeiten des Baurechts abhängig ist.

Insofern begann ein Wettlauf zweier Investorengruppen an den beiden Standortalternativen. Dabei hat sich die von mir favorisierte Innenstadtlösung durchgesetzt.


Konzept der Innenstadtlösung:

Die Planung in der Innenstadt hat den auf neuesten technischen Standard modernisierten Saal des vorhandenen Kinos mit 358 Plätzen einbezogen. Die Eingangssituation wurde von einer anderen Straße aus vollkommen neu gestaltet. Zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Saal wurden weitere sieben Kinosäle mit 90 bis 288 Sitzplätzen geschaffen. Insgesamt verfügt das Kino über ca. 1.450 Sitzplätze in acht Sälen. Mit dem Abriss vorhandener Gebäude (Gewerbebrache) konnte im März 1998 begonnen werden. Die Eröffnung des neu gestalteten Kinos erfolgte Ende Juli 1999.


Resümee:

Nach inzwischen fast dreijährigem Betrieb ist festzustellen, dass die Innenstadt unter Einbeziehung des vorhandenen Kinos der richtige Standort für das neue „Cineplex-Kino“ in Limburg ist. Befürchtete Belästigungen von Bewohnern in der Nachbarschaft finden nicht statt. Das Kino wurde im ersten Jahr nach Eröffnung von 450.000 Menschen zu Kinobesuchen und 30.000 Menschen zu Sonderveranstaltungen besucht. Dies ist der höchste Kinobesuch in allen deutschen Städten vergleichbarer Größenordnung. Das befürchtete Verkehrschaos ist ausgeblieben, da auf dem Grundstück einige Parkplätze geschaffen wurden und eine angrenzende Bank in den Abendstunden weitere Parkplätze in Doppelnutzung zur Verfügung stellt. Außerdem sind die städtischen Parkeinrichtungen in der Umgebung (Altstadtparkhaus) seit der Kinoeröffnung abends erheblich besser ausgelastet. Ferner profitiert auch die benachbarte Gastronomie vom neuen „Cineplex“. Sie wurde zwischenzeitlich sogar ausgebaut. Gegenüber dem früheren Kinobesuch beleben jährlich 250.000 Menschen mehr die Limburger Innen- und Altstadt.

Im Resümee ist festzustellen, dass sich - egal ob bei Handelsflächen oder auch Freizeiteinrichtungen, wie Kinos - der Einsatz für den Standort Alt- und Innenstadt lohnt.


Ich komme zum zweiten Teil:


Standortfragen um ein FOC

Die Nachfrage von Investoren für ein Factory-Outlet-Center trafen die Stadt Limburg zu einem Zeitpunkt, als sie in Überlegungen war, wie sie das Gebiet um den zukünftigen ICE-Bahnhof entwickeln könnte.


Orientierungsphase: Was macht ein Factory-Outlet-Center aus?

-    Ein räumlich zusammengefasstes Einzelhandelsangebot mit textilem Schwerpunkt ausschließlich von Herstellern, präsentiert unter einem einheitlichen Centermanagement

-    Ansprechendes Ambiente

-    Günstige Preise

-    Fassadenorientierte „Kulissenarchitektur“

-    Planungsrechtlich: großflächiger Einzelhandel


Was wollen die Investoren?

-    Große Verkaufsflächen für ein ebenerdiges Warenangebot

-    Räumliche Großzügigkeit für die Gebäude und Fußgänger- und Aufenthaltsbereiche

-    Ein großzügig dimensioniertes Parkplatzangebot

-    Exzellente Verkehrsanbindung

-    Hohe Verkehrsfrequenz

-    Touristisches Umfeld

-    Ausreichende Entfernung von Großstädten


Erste Makroökonomische Beurteilung:

-    Weitere Steigerung des Verdrängungswettbewerbs

-    Ausschalten der Distributionsfunktion des Einzelhandels

-    Schwächung der Innenstädte in Zeiten von Umsatzstagnation, Renditerückgängen, Geschäftsaufgaben und Konkursen

-    Rückgehende Attraktivität von Sonderverkäufen

-    Innenstadtkaufleute bleiben auf ihren Waren sitzen (keine Rückgabemöglichkeit wie in den USA)

-    Wettbewerb verliert durch Konzentration


Daraus folgt:

-    Factory-Outlet-Center sind im Sinne der Erhaltung unserer Innenstädte zunächst grundsätzlich abzulehnen


Mikroökonomische Beurteilung, „durch die Limburger Brille“:

-    Begeisterung der Bevölkerung über attraktives Einkaufsangebot von Markenware zu günstigen Preisen

-    Bindung und Zufluss von Kaufkraft

-    Zuwachs im Bereich Tourismus, erhöhte Nachfrage nach touristischen Angeboten

-    Das Gebiet am ICE-Bahnhof könnte durch ein Factory-Outlet-Center ein städtisches Ambiente bekommen
-    Integration des ICE-Bahnhofs in die Stadtarchitektur (ein Investor erschien mit dem Architekten Helmut Jahn)

-    Limburg könnte durch den Verkauf von Grundstücken an einen FOC-Investor überdurchschnittliche Einnahmen erzielen

-    Eigenes Investmentrisiko in der ICE-Stadt wird deutlich reduziert

-    Der Bekanntheitsgrad Limburgs steigt

-    Fahrtunterbrechungen von ICE-Reisenden tragen zur Bestandssicherung des Bahnhofs bei

-    Zusätzliche Arbeitsplätze

-    Zusätzliche Gewerbesteuereinnahmen


Chancen:

-    Zusätzliche Käuferströme aus dem FOC führen auch zu steigenden Umsätzen in der Innenstadt
Risiko:

-    Das FOC zieht Kaufkraft aus der Innenstadt an die Peripherie


Daraus folgt:

-    Unsicherheit


Daraus folgt:

-    Gutachen
(Auftrag an die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Ludwigsburg:
„Die Stadt Limburg als Standort für ein Factory-Outlet-Center“)


Aus der öffentlichen Diskussion, die zum großen Teil aggressiv, hitzig, unsachlich, aber auch besorgt und um Informationen bemüht geführt wurde:

-    Es werden mehr Arbeitsplätze in der Innenstadt vernichtet als an der Peripherie neu geschaffen

-    Es werden 630-DM-Jobs geschaffen

-    FachverkäuferInnen in der Innenstadt verlieren ihren Job

-    Ableger großer Konzerne zahlen keine Gewerbesteuer

-    In den USA sind die FOC auslaufende Modelle

-    Der US-Markt ist übersättigt, die Gewinne schrumpfen

-    Viele FOC werden in Fachmarkt- oder Shoppingcenter umgenutzt

-    Wir haben mehr als genug „Klamottenbuden“ (Textilienüberangebot)

-    Man darf der Bevölkerung ein preiswertes Angebot nicht versagen

-    Wer im FOC nichts findet, kommt in die Innenstadt

-    Durch das FOC wird der Druck auf Service und Qualität in der Innenstadt positiv verstärkt

-    Factory-Outlet-Center werden zukünftig eine Angebotsform in Deutschland darstellen

-    Aufgrund der prädestinierten Lage zwischen den Ballungsräumen wird in der weiteren Region ein FOC entstehen, möglicherweise in einer Nähe, die Limburg schadet

Die meisten Argumente kamen von Interessengruppen oder es wurden persönliche Verhaltensweisen und Einkaufsvorlieben auf die Allgemeinheit übertragen. Wie leider so oft in unserer Gesellschaft werden die Wirkungen wichtiger Entscheidungen lieber vermutet als wissenschaftlich untersucht und je länger eine Diskussion andauert, desto härter werden die Fronten der Gegner und Befürworter.

Ernst zu nehmen war das Gutachten der GMA, von dem wir ehrlichen Gewissens sagen können, dass wir es mit der Bitte um völlige Objektivität in Auftrag gegeben haben und nicht mit der Bitte, für eine gewünschte Position der Stadt möglichst viele Argumente zu finden. Das GMA Gutachten hat naturgemäß die Auswirkungen eines FOCs in Limburg durch die lokale und nicht die globale Brille gesehen.

Nach dem GMA-Gutachten:

Auswirkungen auf Limburg: Minus 10 %-Umsatzrückgang im Branchenangebot des FOC mit Möglichkeiten des Ausgelichs.

Auswirkungen aufs benachbarte Diez: Minus 10 % in der gleichen Branche, aber keine Möglichkeit des Ausgleichs.

Außerdem der Besuch in Chester, Großbritannien, in dessen Nähe ein über 20.000 qm großes Factory-Outlet-Center der Gruppe McArthur Glen errichtet wurde. In der wunderschönen alten Stadt Chester, deren Altstadt vielfach größer ist als die Limburgs, haben wir nicht nur keine Leerstände von Geschäften gefunden, sondern in Einzelgesprächen mit den Geschäftsleuten einhellig zu hören bekommen, dass die Zusammenarbeit mit dem FOC „Cheshire Oaks“ und die Wirkungen auf die Stadt Chester positiv seien.

Es läuft zwar noch ein Regionales Raumordnungsverfahren beim RP Gießen, aber ich gehe davon aus, dass die politischen Mehrheiten in Limburg sich auch aus globaler Verantwortung evtl. gegen ein Factory-Outlet-Center entscheiden würden, wenn man nur in Limburg über eine solche Einrichtung diskutieren würde.

Allerdings gilt es nunmehr, auf eine neue Herausforderung zu reagieren.

Die Stadt Montabaur in rund 20 km Entfernung, einst Anführer der Phalanx der Städte und Gemeinden, die sich vehement gegen ein FOC in Limburg ausgesprochen haben, will nunmehr ein ebensolches FOC an den ICE-Bahnhof Montabaur bringen. Hier ist die globale Verantwortung dem lokalen Eigennutz gewichen. Dass ein Factory-Outlet-Center an der A3 und dem ICE-Bahnhof in Montabaur dem oberzentralen Einzelhandelsschwerpunkt Limburg schaden wird, steht sicherlich außer Zweifel. Die Höhe des Schadens wird nur schwer zu bestimmen sein, es ist davon auszugehen, dass der gutachterlich zu ermittelnde Schaden unter 10 % liegen wird, denn erst über 10 % sieht das Oberverwaltungsgericht Koblenz Innenstädte gefährdet.

Ich entlasse Sie mit offenen Fragen:

Wie soll sich Limburg nun verhalten?

1.    Weiter Kurs halten und mit allen Mitteln das geplante FOC in Montabaur zu verhindern suchen?

2.    Laissez-faire-Haltung nach dem Motto: die Innenstadt Limburgs wird das schon überstehen. Ist es nicht auch für Limburger schön, in Montabaur einkaufen zu gehen?

3.    Die Planung für ein FOC am ICE-Bahnhof Limburg mit hohem Druck weitertreiben und das FOC früher bauen als Montabaur?

4.    Die Planungen für ein FOC am ICE-Bahnhof Limburg schnellstmöglich weiterbetreiben und bei (hoffentlich) früherer Genehmigungsfähigkeit erneut mit Montabaur in Verhandlungen treten mit dem Ziel, dass beide Städte auf ein Factory-Outlet-Center verzichten?

Ich sehe ihren Ratschlägen mit Interesse entgegen und bedanke mich sehr für Ihre Aufmerksamkeit.